|
■產(chǎn)權式酒店必須要品牌獨立性問題，財務管理規(guī)范問題。
■所謂產(chǎn)權酒店，實際上就是投資方開發(fā)商他有兩次收益的機會，而對于買房人來說呢，產(chǎn)權擁有者來說呢有一個物業(yè)增值和營業(yè)收益分成的機會，當時需要物業(yè)的硬件和酒店管理的軟件相結合，需要品牌經(jīng)營，目前還是很多投資者關注追捧的。
■目前因為沒有國家有關產(chǎn)權酒店的銷售和管理模式的法律條文，及相關合同范本所以目前的產(chǎn)權酒店銷售上會有一些不并要的麻煩和認知的不同。
沈竹：財經(jīng)下午茶，天天有好茶，各位下午好，我是沈竹。今天我們的兩位茶友，接著還是張寶全先生，還有蔡鴻巖先生，我們接著聊聊產(chǎn)權酒店的這個事情，昨天我的一個朋友跟我說，他曾經(jīng)被邀請著去聽產(chǎn)權酒店的這么一個推銷會，進去之后就把手機，什么所有的通訊設備都關掉，然后馬上就給他們放了視頻講故事，然后出門之前就讓他們交費，說你們今天交了是入會，如果你們過兩天交，看著房價漲了，我們產(chǎn)權酒店的價格也要漲了，你們就會交的更高了，這不攔路搶劫嗎？怎么他們這么重視短期的這種收益啊？是不是現(xiàn)在也是產(chǎn)權酒店遇到的一個最大的問題。
張寶全：我想這可能是顯然意料，也是違法的現(xiàn)象，因為對正常的一個產(chǎn)權酒店運營來講，不應當是這樣的，因為產(chǎn)權酒店還是以產(chǎn)權來說話的，它主要是把產(chǎn)權賣給你的時候，能告訴你有什么權利，就是不僅你有物權的權利，同時你還有經(jīng)營權的權利，還有經(jīng)營失利的權利。
沈竹：像這種現(xiàn)象是不是因為大家覺得現(xiàn)在度假已經(jīng)到了一個發(fā)展的一個蓬勃期，覺得大家需要這樣的投資方式，所以覺得這個東西一定會火爆，一定會漲價，所以開發(fā)商就開始用這樣的方式。
蔡鴻巖：實際上對于中國的百姓來說，確實是存在一個普遍的，包括對個人的投資產(chǎn)品，渠道很窄，產(chǎn)品很少，所以對于房產(chǎn)的投資，現(xiàn)在是老百姓最熱衷的一項投資。
蔡鴻巖：這其中包括了產(chǎn)權，酒店的這種一個投資產(chǎn)品，剛才你說的這種現(xiàn)象，那我們從經(jīng)驗上去判斷，這一定是一個騙子，這一定是有很大很大風險的。
蔡鴻巖：真正如果說真正是有價值的產(chǎn)權酒店一定不會是這種銷售方式。
沈竹：他利用了大家投資的時候腦子一熱的這種情況，對地產(chǎn)市場的一種青睞。
蔡鴻巖：這是一種營銷手段，而且我說從經(jīng)驗上判斷，它更像傳銷。
沈竹：寶全用過這種營銷手段嗎？
張寶全：這個還理解不了，因為我覺得這個在早期，分時度假的時候，還有人采取這樣的方式，趕緊，你加了會員，你就可以去，買這個會員，給你多少多少天的居住，但是現(xiàn)在賣產(chǎn)權酒店的時候，像這樣的應當不存在了。
蔡鴻巖：沒有了。
沈竹：一定是一手交合同，一手交錢。
蔡鴻巖：你說的這個現(xiàn)象應該是在五六年前了。
張寶全：因為你給他展現(xiàn)的是個物業(yè)，是我的酒店，然后告訴你，你獲得的酒店哪一件間房以后，有什么權利，現(xiàn)在是這樣的，不存在什么會員，更不存在說先交幾萬塊錢作為會員，這個可能就是宏彥講的，可能是一個騙子。
沈竹：這樣一些負面的消息，就讓我們降低了對這個產(chǎn)權酒店的這種魅力的吸引。今天寶全也給我們帶來了你所在經(jīng)營過程中，遇到困難不斷修正的一種合同的方式。
張寶全：其實中國產(chǎn)權酒店剛才講的，就是我們現(xiàn)在在法律上還有很多缺失，中國對產(chǎn)權酒店如何來確定它，如何來運營它，如何來管理它，小業(yè)主和管理者之間的這種權利、義務、責任是什么，幾乎沒有這方面明確的規(guī)定。
張寶全：另外就是說我們產(chǎn)權酒店銷售合同依然用的國家標準合同，是住宅的標準合同。
沈竹：你讓你的客戶賺到錢了嗎？賺到錢比較滿意的，給我們講一講成功的例子，讓我們有一點信心。
張寶全：我們產(chǎn)權式酒店是從三亞灣紅樹林酒店開始，其他在以前我還沒有。
沈竹：他們賺到錢了嗎？每年的收益能夠達到多少？
蔡鴻巖：還沒有運營。
張寶全：剛開始，還沒有運營。
蔡鴻巖：現(xiàn)在剛開始。
張寶全：現(xiàn)在剛開建。但是在做這個酒店的時候，就發(fā)現(xiàn)了很多問題，最多是什么呢？第一你要保持酒店品牌的獨立性，就是隸屬面臨著不同，不像一個傳統(tǒng)酒店，傳統(tǒng)酒店一個業(yè)主，我們兩三個人開個會就解決了。可是當你有5000多家客房，5000多家業(yè)主你怎么來跟業(yè)主溝通。
沈竹：對啊。
張寶全：所以我們的酒店你比方說它有，采取的第一條財務，包括所有酒店的預算，包括審計等等，都是由第三方來跟你完成的，要保證這個酒店的，第三方來替小業(yè)主對這個酒店實施運營的監(jiān)督。
沈竹：是，我們知道股東不需要太多，因為決策的時候很困難，5000多個業(yè)主，你替寶全來想想，這事你覺得可行嗎？
蔡鴻巖：我覺得就是說到根本上，拿你開始舉的這個例子來說，我們國家到現(xiàn)在沒有一個真正的酒店式公寓這么一個法律意義的一個概念，無論是住建部，還是國家工商局，就是你對這一個產(chǎn)品什么樣一個法律的定義，我覺得沒有。
張寶全：就是酒店式公寓跟產(chǎn)權酒店是兩個概念。酒店式公寓中國就是說我按照酒店的標準來經(jīng)營的，但是產(chǎn)權酒店是按照酒店來建立一個酒店，產(chǎn)權可以分銷，分銷的過程中，你可以獲取一定的權益，所以它實際上是酒店。這也是我們市場上混淆和混亂的地方。
蔡鴻巖：我們說的意義上也就是說，包括這個產(chǎn)權酒店我們現(xiàn)在沒有一個法律意義的一個定義，如果要想使它規(guī)范，我們從政府角度來說，我們國家必須要，馬上要有一個完善的立法。
沈竹：我現(xiàn)在特別站在投資者的角度去考慮。你比如說如果寶全經(jīng)營這個他自己的這個酒店，他如果經(jīng)營的很好，就像希爾頓一樣，麗思卡爾頓它已經(jīng)是品牌了，他經(jīng)營酒店就可以賺很多前，他干嘛要把產(chǎn)權一次性地銷售，然后他銷售之后，他又怎么能夠，我錢都到手了，我怎么能夠包括后續(xù)的時候，它還保障自己的收益。
蔡鴻巖：這在我們上一講來說這個話題的時候，我已經(jīng)實際已經(jīng)說多了，開發(fā)商來說，做產(chǎn)權式酒店，它實際有兩次收益的機會，因為他是產(chǎn)權擁有者，和使用權的，國外的方式度假，使用權的擁有者不一樣。你是產(chǎn)權擁有者，你買了這個房子之后，法律意義上說，這個房子永久的收益是你的。
沈竹：沒錯，所以就出現(xiàn)這樣的糾紛，產(chǎn)權使用者就開始覺得這經(jīng)營者不行，對把，所以我們很多人就吵著要換經(jīng)營者。那如果你遇到這種情況。
張寶全：你剛才說的是兩件事，一個是指產(chǎn)權式酒店投資，一個是指產(chǎn)權式酒店開發(fā)，開發(fā)獲取開發(fā)的利潤，投資獲取投資的利潤，這是兩個不同的概念。
沈竹：你在經(jīng)營哪一部分？你是兩個都要嗎？
張寶全：那么產(chǎn)權式酒店，它是獲取的產(chǎn)權酒店開發(fā)，那么小業(yè)主是獲取投資，但是這個開發(fā)者必須有兩個條件，你既要有硬件開發(fā)的能力，還要有軟件運營的能力。
張寶全：但是通過很多現(xiàn)在是地產(chǎn)商在做，地產(chǎn)商它沒有軟件運營的能力，所以實際上是產(chǎn)權不全的，或者說根本就不是一個完整的酒店，我們不同在哪里，就是亞龍灣，就是紅樹林酒店，從04年開業(yè)，到目前為止，一直都是中國之內(nèi)全世界五星級酒店里面經(jīng)營毛利潤率最高的，到今年還保持這個地位。
張寶全：大約它毛利潤率平均下來達到64%，也就是門市上收一塊錢，它的毛利潤率是
6毛4，那么這樣的一個酒店品牌的運營過程中，也就是說我們從04年一直到今天，當然應當說，我們亞龍灣酒店已經(jīng)社會投資了，使我們建立了這樣的軟件和品牌系統(tǒng)，這樣我們才敢來做三亞灣紅樹林酒店。
沈竹：寶全很驕傲，他覺得他是一個既有軟件又有硬件的開發(fā)商，既能管酒店經(jīng)營，又能管房地產(chǎn)的投資開發(fā)。
蔡鴻巖：因為他有亞龍灣紅樹林酒店，他有一個品牌了，以前你們光知道有萬豪，有麗思卡爾頓，有希爾頓，現(xiàn)在我紅樹林也有品牌了。
張寶全：光有這兩樣還不行，還需要有什么，購房者在購買這樣的酒店的時候，還需要注意哪些事項，或者什么樣的人群適合投資這樣的酒店。
沈竹：我們說到投資者，比如說在投資這樣的酒店的時候，什么樣的人，比較適合進入這個群體，像宏彥你會選擇投資產(chǎn)權式酒店嗎？
蔡鴻巖：如果性價比合適的話，我還是可以考慮？
沈竹：什么叫性價比合適？
蔡鴻巖：就是它的售價，我主要是判斷它未來得回報期，我收益的一個保障。
沈竹：你會考慮哪幾方面？比如說在三亞這個地方。
蔡鴻巖：比如說它的房屋的售價，因為我的收益未來是投資回報李，我就要算我前期的投資成本有多高，然后我再算未來的收益，就是未來的租金會是什么價格。
沈竹：它單憑你的收益，單憑你的房價一定會比普通住宅高很多？那你怎么來估算這個性價比呢？
蔡鴻巖：它有一個測算。
張寶全：我們拿一個項目來做比喻，比如說就拿我們?nèi)齺啚澈推骄频辏裁慈藖碣I？第一批來的是什么人呢？第一批來的全部是明星，因為他們拍電影，有很多這樣的導演明星，就是第一批是他們來定，他們?yōu)槭裁磥矶ㄈ齺啚澈推骄频昴兀?BR>
沈竹：因為你是做導演的是嗎？
張寶全：他是看中了我們海棠灣的七星級酒店，和亞龍灣的五星級酒店，因為我們這邊，你買了我這邊三亞灣的房，你可以到我所有紅樹林酒店去住，而且我們?nèi)珖衅邆�層次，對紅樹林酒店連鎖的，但是他們更看中的是亞龍灣和海棠灣的七星級酒店。那么后來再來的是什么呢？就是做金融做投資的。因為他們把這一算，算出來，他發(fā)現(xiàn)，如果買單純的住宅，發(fā)現(xiàn)沒有買產(chǎn)權酒店好，因為單純的住宅，因為單純的住宅，就是他盡管一年可能來住一個月或者是兩個月，但是他要交一年的物業(yè)管理費或者是
張寶全：他發(fā)現(xiàn)交的這個費用，我都可以在五星級酒店住兩個月了，他發(fā)現(xiàn)自己沒有帶來什么好處。
沈竹：對。
張寶全：但是他發(fā)現(xiàn)買產(chǎn)權式酒店以后，他發(fā)現(xiàn)他多了一個好處，就是這個酒店經(jīng)營過程中獲取的利潤他有分享的權利，就是分紅的權利，所以這是他們從投資來一算，他覺得買產(chǎn)權式酒店。那么現(xiàn)在再來買的什么更多呢？比如在我們項目里邊，這個值得大家關注的，這個反而是一類人，就是地產(chǎn)，中國這幾個大的地產(chǎn)的這些企業(yè)基本上都在我們?nèi)齺啚澈推骄频曩I了房。
沈竹：是企業(yè)購房是嗎？
張寶全：有企業(yè)和自己購的，或者說我們現(xiàn)在大家可能能看見的，或者能認識的，這些大老呢，這些等等。為什么呢？就是說他們對這個模式的理解就很清楚了，或者說，我們還看得出來，什么人需要這樣的東西，另外現(xiàn)在來的人就更多了，就是民眾，或者說很多人你看他有一點錢的，他現(xiàn)在需要投資，他錢想往哪里放，那么在城市里比如說一個公寓他也可以買下來，再出租，但他發(fā)現(xiàn)他的租價跟房價是倒掛，那么租價是20年都不能收回投
張寶全：他突然發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權式酒店，特別是很好的具有旅游度假資源的地方，他發(fā)現(xiàn)，這個酒店它不僅能給它帶來分時度假，免費分時度假這樣一個權益的享受以外，他還能夠在這個酒店運營中分享分紅和利潤的時候，這個分紅和利潤有可能會在5年或者7年收回投資，但最終還不是這一點，這就是中國不動產(chǎn)的上漲，就是這種增值和保值，比如說像我們亞龍灣和平酒店，我們整個投資階段和成本是7個億不到，但現(xiàn)在平均出來，已經(jīng)35個億了。就是這一種不動產(chǎn)的增值
沈竹：寶全要開始說自己的產(chǎn)品了。宏彥，你見過什么樣的人群在你周圍的朋友購買這些產(chǎn)權酒店，他們是寶全說的這三類人嗎，還是？
蔡鴻巖：這三類人群肯定是偏多的，但我覺得這些人，這個人群是在投資上比較有經(jīng)驗的人群，他們可能是頻繁置業(yè)。現(xiàn)在最大的問題是民眾。
沈竹：你周圍有人買過這個產(chǎn)權酒店嗎？
蔡鴻巖：有。
沈竹：他們是怎么考慮的？
蔡鴻巖：去年我身邊好多朋友都在海南三亞買了房子。
沈竹：買的是住宅還是？
蔡鴻巖：有買住宅的，有買產(chǎn)權式酒店的。而且三亞現(xiàn)在有好多樓盤都打的是產(chǎn)權式酒店的……
沈竹：說海南的房價就是被產(chǎn)權式酒店的房價托起來，他們是比普通住宅貴很多。
蔡鴻巖：海南的房價是因為國際旅游島最近給爆炒起來的。這個產(chǎn)權式酒店跟它倒沒有這種直接的價格連帶關系，但是產(chǎn)權式酒店，大家就是多了一個噱頭，多了一個，賣一個產(chǎn)品多了一個標簽，多了一個品牌。
沈竹：他們現(xiàn)在對自己的收益滿意嗎？
蔡鴻巖：收益，剛才張總也說了，其實從收益上來說，住宅跟產(chǎn)權式酒店的收益測算方式是不一樣的，住宅你就算你的房子如果出租，你自己去，頂多是委托物業(yè)去給你出租，出租出去你就有收益，出租不出去你就在那擱著，它幾乎是一個負資產(chǎn)。如果你不轉(zhuǎn)手再賣的話，它可能是一個負資產(chǎn)，因為你每年還得叫運營管理費用，維護費用。
沈竹：對，這點我們聽懂了。
蔡鴻巖：一年可能就是住一個月，春節(jié)一個月的時間，其他時間都是空置的，海南大量的房子都是空置的。
沈竹：而產(chǎn)權式酒店它的收益？
蔡鴻巖：產(chǎn)權式酒店，如果要是按照，如果要是現(xiàn)在張總他們賣的產(chǎn)權式酒店的這個供應項目，能夠有亞龍灣紅樹林酒店這么一個出租率和出租價格的話，那我1000%我也買這個房子，但我估計可能不會到亞龍灣這個水平。
沈竹：你周圍的人他的這個收益能夠達到每年多少，投資成功的。
蔡鴻巖：我倒沒問過具體的數(shù)，因為我知道，我還知道一點，亞龍灣紅樹林酒店它的客房出租的情況。
沈竹：投資完心理踏實嗎？
蔡鴻巖：我有另外一個朋友，也在亞龍灣一線海灘上有一個產(chǎn)權式酒店，收益率是非常高的，它的這個我們幾個朋友在那買了房子，他們是24900買的，最低的時候，就是那個愛情海，現(xiàn)在因為每天的租金，到冬季進入10月1號之后，基本上房子都能租1600以上，2000多塊錢，而且是普通的房間。所以他的收益率還是蠻高的。
沈竹：哪一年買的？
蔡鴻巖：張總他們這個酒店的整體投資，我聽說是兩年三年就收回投資了。
沈竹：愛情海這個你說朋友的回報，他是哪一年開始投資的？
蔡鴻巖：他是在前年吧，前年買的，去年，買了之后已經(jīng)有收益了，而且現(xiàn)在這種，因為這種產(chǎn)品很少，又是亞龍灣一線的海灘地，很多人對房子，基本上，他可能更多的不是用于經(jīng)營了，他都是自己的公司朋友輪番去住，他就是使用率很高的，以前我記得。
沈竹：您說的這個屬于企業(yè)購房？
蔡鴻巖：不是不是，就是個人購房。但是現(xiàn)在，因為特別是在亞龍灣買房的人。
張寶全：但是產(chǎn)權式酒店現(xiàn)在企業(yè)買房的很多，為什么呢？他企業(yè)買了房，產(chǎn)權歸他的企業(yè)，他把它的免費居住，作為一種福利，分給員工。
沈竹：員工。
張寶全：總經(jīng)理一年五天，副總經(jīng)理一年四天，部門經(jīng)理一年三天，員工兩天。
蔡鴻巖：作為企業(yè)的一種資產(chǎn)了。
張寶全：所以說它既符合我們現(xiàn)在的游戲規(guī)則，但是又給大家?guī)砹撕芎竦摹?BR>
沈竹：像國外它的比率應該是60%是個人，40%是企業(yè)，你算過你的酒店多少企業(yè)買，多少是個人投資呢？大概是多少？
沈竹：那是分時度假的概念，是吧。他們分時度假也是企業(yè)參與是嗎？
張寶全：分時度假作為一種福利，比如說企業(yè)我就買你100間客房，然后我分給大家，這100間你一年之內(nèi)，或者是兩年你隨便去住，他就買這個使用權。
沈竹：他們是四六開，咱們是幾比幾，企業(yè)和個人。
張寶全：目前中國的產(chǎn)權酒店，應當說大部分還是個人在買。應當說個人購買的比例大約占到90%多。
沈竹：那企業(yè)的行為還是少數(shù)。
張寶全：這個主要還是，我剛才說了，就是度假的需求，已經(jīng)成為我們個人或者家庭一種很重要的需求。
沈竹：你了解寶全說的這個情況嗎？企業(yè)多不多？
蔡鴻巖：企業(yè)不是很多。但是現(xiàn)在有一部分企業(yè)已經(jīng)有這樣的意識，企業(yè)要算他對投資現(xiàn)金流的一個情況，在有充裕資金的情況下，比如說國企央企，大的上市公司，這些公司他們不愁資金，對于中小企業(yè)來說可能，因為現(xiàn)在房價很貴，三亞的房價現(xiàn)在全國最貴的房價了，大家在投資的時候可能還會比較謹慎。我覺得是，剛才我說的這個是，到底什么人在買這兒的，海南三亞這兒的房產(chǎn)，現(xiàn)在實際說全國有錢的人，都在往那去買房產(chǎn)，因為大家看好的是一個總體區(qū)域，國際旅游島這個政策出來之后，而且我們看。
沈竹：有一定投資回報的，海南是讓我們能夠看見的，雖然爭議比較大。
蔡鴻巖：確實還有一個比較特殊的情況，04年開始就一直在關注三亞這個地方，三亞這個地方實際上是相當于從地緣這個角度上我們?nèi)タ矗喈斢谑钦麄�北美洲對象的邁阿密海灘，整個歐洲大陸的對象的藍色海岸線，就是背后這個大陸的人口的基數(shù)，GDP的整體的經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模的水平，使得三亞這個地方，它是唯一背后是大陸，最南邊的一個最近的一個熱帶海灘。這個熱帶海灘的資源它是絕無僅有的，它可以減少很多去東南亞這些熱帶海灘的時間。
沈竹：這講到海南了，我們跑題了。這到底是怎么樣分清產(chǎn)權的關系，在投資者的駕馭上面，比如說投資者在購買的時候，需要注意什么樣的合同，契約關系怎么建立，在合同解讀的時候，需要注意哪些事項，我們稍事休息，聽寶全和宏彥跟我們聊聊具體的一些事項，稍事休息，回來接著聊。
沈竹：財經(jīng)下午茶，歡迎回來！跟普通的商品房相比，我們說公攤的面積怎么算，物業(yè)費怎么收，然后包括一些費用合同的軟件怎么樣擬定，這都是我們可能在投資的時候，或者是在看合同的時候，非常撓頭的幾件事？
張寶全：你剛才說的問題，就是把產(chǎn)權酒店的毛病給說出來了。剛才所有問題，都是中國在房地產(chǎn)銷售里邊，關于住宅的這些約定，像酒店的約定是不一樣的，但是中國現(xiàn)在沒有這套體系，剛才我講了，一個正常，或者一個好的產(chǎn)權酒店運營，不僅要有酒店的硬件標準，還有管理的軟件標準，但是現(xiàn)在最大的缺失是什么？就是沒有一套法律體系。
沈竹：有沒有解決的可能？
張寶全：在這套法律體系要規(guī)定，就是產(chǎn)權酒店開發(fā)者的權利、義務、責任，投資者的權利、義務、責任，和管理者的權利、義務、責任。但是我們現(xiàn)在所有的產(chǎn)權酒店，都是用的商品房買賣活動，這是國家標準化的，這是賣住宅的。所以你看我們?yōu)榱恕?BR>
沈竹：給大家看一眼，商品房買賣合同，就是產(chǎn)權酒店用的合同還是跟普通商品房一樣的。
張寶全：這是住宅的一個標準合同，在酒店運營里邊，有很多的權利跟住宅完全不一樣，住宅是你買完你自己用，物業(yè)是你花錢買一個物業(yè)的服務，產(chǎn)權酒店你是投資人，你買完是叫給經(jīng)營者，經(jīng)營者幫你來做運營和投資，那么這個之間的權利和義務、責任包括跟開發(fā)商是什么關系。
沈竹：跟我們舉舉例子好嗎？另外合同的這個實際的條款。
張寶全：所以你比方說這個合同這么厚，但實際上從文字上來講，國家標準合同，這才三分之一，我們補充協(xié)議，就占了，文字數(shù)占了三分之二，密密麻麻的。
沈竹：補充協(xié)議包括什么？包括后續(xù)的服務，物業(yè)費的問題，公開面積的問題，土地使用年限的問題，都在里面嗎？
張寶全：你看，這個合同補充協(xié)議，首先一個告訴你，三亞灣紅樹林度假酒店，是根據(jù)國家五星級酒店標準，及北京紅樹林國際酒店管理有限公司的紅樹林品牌標準建造開發(fā)的，中國度假目的的酒店，那么你要買，首先要告訴你條件，你必須要委托給紅樹林這個酒店管理。
沈竹：在第一個條款，他就把經(jīng)營者給定了，不僅我開發(fā)的，而且你必須要尊重我經(jīng)營者的地位。
張寶全：住宅什么概念，住宅買完了之后，你可以自己住，你也可以自己出租，他如果這樣怎么叫酒店呢？
蔡鴻巖：這個條款就是統(tǒng)一經(jīng)營權的一個約定。
張寶全：那么你看我們在國家商品房買賣合同里它是沒有這一條的，甚至于他完全是物業(yè)管理的概念，就是說你可以委托物業(yè)來管理，你交錢等等的。
沈竹：第一個大家要注意，經(jīng)營者明確不明確，不明確的話，一定要小心了，然后第二點補充的重要的東西。
張寶全：然后在這個里邊，它有很多比如說酒店運營成本的控制，包括業(yè)主的權利怎么保障，包括財務系統(tǒng)怎么建設，這個在我們商品房中沒有，因為住宅你買完了就自己住了，不存在經(jīng)營的問題。
沈竹：物業(yè)費的問題在里邊有嗎？
張寶全：作為一個酒店，它就不存在物業(yè)費了，因為酒店把它酒店運營成本都在里邊，已經(jīng)大大的大于物業(yè)費了。
張寶全：如果我們繼續(xù)用住宅的物業(yè)費的概念來說的話，對產(chǎn)權酒店的運營是很麻煩的事情。
沈竹：所以必須要免物業(yè)費，就不提這個概念了。
張寶全：是啊，因為物業(yè)費，或者運營費都已經(jīng)搭在成本里邊。那么除了成本以外，其他就是利潤。所以說你應當完全按照酒店的概念，甚至是財務和法律來看待這個，而不能再用你的住宅的概念來看待。
沈竹：所以購買成本里邊包含了物業(yè)費和管理費這兩個費用了。
張寶全：購買的時候，你就買的物業(yè)，那么你委托完以后，剩下的就是，你比如說像我們這個，是用酒店管理公司來提供運營費用。如果萬一發(fā)生虧損的話，酒店來貼補。
沈竹：其實把話說到關鍵了，你賺錢的時候，怎么都好說，賠錢的時候，經(jīng)營管理不好的時候，用什么來限制和保護投資者的權益。
張寶全：你比如說在我們這個里邊規(guī)定了，如果酒店要是連續(xù)發(fā)生三年虧損，這個運營費用的彌補全部由管理公司來彌補的，因為你既來拿我的物業(yè)來經(jīng)營，你就要當這個責任，你不能說光要物業(yè)，我來管理，然后不負責任。
沈竹：那我剛才問你這個問題，物業(yè)費是不是含在購買的費用里邊。
張寶全：這個里邊就不應該有物業(yè)費在里邊。
沈竹：等于忽略了有物業(yè)費。
張寶全：一定要減的，因為酒店國際上有一整套關于酒店成本的構架，所以說一定我們要按照酒店的經(jīng)營習慣和成本來考慮，而不能用住宅。
沈竹：合同是商品房的合同，但是其實里邊的內(nèi)容都是酒店的內(nèi)容。
張寶全：我們現(xiàn)在國家規(guī)定，這個商品房的標準不能改，所以我們在標準合同里加了一點點，改了一點點東西，但是最終是通過補充協(xié)議，把所有關于酒店運營的，可以說是非常詳細，這我們是專門找了一個大律師，給我們做了一年半。
沈竹：我們轉(zhuǎn)讓的時候，就是這一本合同，這本合同能證明我的產(chǎn)權嗎？
張寶全：是啊。這就是，但是你在買的時候，我就告訴你了，你要自己委托經(jīng)營合同你必須要簽名，臨時管理公約必須簽。
沈竹：這是特別的產(chǎn)權酒店設置的合同是吧。
張寶全：是。
沈竹：你這個委托經(jīng)營合同起到什么作用呢？
張寶全：我是賣給你了，我是開發(fā)上我賣給你了，但是是它在經(jīng)營，那么開發(fā)商負什么責任，經(jīng)營人負什么責任，作為你投資人你要很明白，而且要通過契約的方式，把你的權利義務明確下來。
沈竹：比如說里邊闡述了什么樣的，遇到什么樣的問題，怎么解決都在里邊嗎？
張寶全：是啊，比如說酒店什么時候開業(yè)，如果開業(yè)不了，酒店管理公司要賠小業(yè)主的錢。另外在開業(yè)過程中，如果你對這個酒店的運營，因為你的過錯，帶來什么損失，那你要賠小業(yè)主的錢。
沈竹：什么情況負擔什么責任？
張寶全：當然我小業(yè)主委托給你以后，我小業(yè)主我不會來干擾你的經(jīng)營，我也不會自己來享受，我同意接受你的管理原則，這些國家沒有法律。
沈竹：這樣產(chǎn)權的房子，它的土地使用年限，是遵照住宅的，還是遵照酒店的。
張寶全：這是根據(jù)土地出讓的時候，是酒店就是酒店，比如說酒店是50年，那就是50年，按住宅的話，70年就是70年，這個就要根據(jù)土地的使用規(guī)定的時間來確認。
沈竹：面對這些合同，宏彥你如果作為一個投資者，一個消費者的話，你覺得這樣一個完美的合同會說服你來投資嗎？
蔡鴻巖：那我要看里邊的一些具體的條款。
沈竹：你會看哪個？
蔡鴻巖：特別是酒店的委托經(jīng)營活動，像這里頭的一些條款，是不是按照我評估的，首先給我投資來說，第一個原則是風險規(guī)避原則，它能不能規(guī)避掉我的風險。
沈竹：你所能考慮到的風險，肯定就是經(jīng)營不善。
蔡鴻巖：第一個是我投資回報的風險，這個投資回報的風險它是依托于法律的約定上。
沈竹：我想很多地方比如說像北京某一個旅游區(qū)，就說我每年有多少游客，旅游的市場多么龐大，能夠保證這個酒店在這個地方能夠每年盈利多少，你是根據(jù)什么標準來判斷這個市場？
蔡鴻巖：這個我不會去聽，這都是宣傳的說辭。我要自己看。
張寶全：要自己判斷，因為所有投資都是有風險的，要自己評判。
蔡鴻巖：對，我自己要評估，我評估這個投資方，它的背景，它的品牌，它的實力，包括甚至它資金的情況，包括它的以后運營的機構的這些它的整合能力，它的品牌，它跟哪家管理公司簽的約，這都是我判斷能不能投資的，我不會去看它的宣傳頁上寫的，說我們風景怎么優(yōu)美，有
什么東西，未來是什么什么東西，我看的更多的是實體的，現(xiàn)在實實在在我能看到的，要看它以前的業(yè)績，看它以前的經(jīng)營作為，它有沒有違法亂紀，有沒有惡性的投訴，他一家開發(fā)商當中，有沒有出現(xiàn)爛尾的情況，資金抽逃的情況。
沈竹：如果有的話，您是肯定不會選擇了。
蔡鴻巖：那當然了，這是一個風險，我個人的一個評估。
沈竹：除了這些之外，在合同細節(jié)上，還有什么覺得比較重要的。
蔡鴻巖：我看這個合同條款里邊，比如說第二項酒店管理和經(jīng)營第三章里頭，它約定有酒店管理公司，我還沒看里頭的細節(jié)，第七條是品牌和品牌標準，包括第9條銀行帳戶和業(yè)主帳戶，這都是在以前我們看到的這個所有的買房的程序當中，所見不到的這樣的一個規(guī)定。我覺得最起碼從這些條款的設計的事項來說細化，可信性強了。
沈竹：就是每年怎么分成是吧，你比如說酒店賺了多少錢，每間房間賺了多少錢，我們業(yè)主不可能隨時都盯著，對吧。
蔡鴻巖：對對。
沈竹：怎么讓我們相信，實際的房間每年的盈利虧損的真是情況。
張寶全：按照一個酒店的標準來經(jīng)營管理包括財務，包括什么。
沈竹：你怎么能夠保證投資者能夠及時了解到這些信息，并且相信你提供的數(shù)據(jù)。
張寶全：管理酒店有它的運行規(guī)則的，從國際到國內(nèi)的，而我們的酒店就是按照這個規(guī)則來運營的。三亞灣酒店是一樣的，但是有很多人不知道，所以說這個你必須要告訴，我是怎么運營的，財務是怎么管理的，商品房的買賣。
沈竹：你沒有回答我的問題，比如說，我不可能了解我投資的三亞那么遠的房子，每一季或者是每一年整個具體的入住率，盈利，你們什么時候打折了，什么時候提價了，我這些東西都不知道的話，你怎么保證我第一時間或者說是最準確了解到這些信息，保證透明。
張寶全：因為酒店這個網(wǎng)全都是公開的，就像我們亞龍灣和平酒店，你現(xiàn)在都可以翻出來看，看我每天我的收入是多少，我的這個運行費用是多少，我的餐料是多少，我的臥料是多少，你都可以看到這些，酒店每天大概毛利是多少，這個酒店網(wǎng)都是公開的。
沈竹：像寶全說得那么透明，然后現(xiàn)在合同完善到這個程度，你是不是有動心的這種跡象？
蔡鴻巖：要是這樣的話，真是像他們所掌握的這些，我覺得還是可以考慮的。因為這里頭你像他在酒店的經(jīng)營和管理這個章節(jié)上，有關于管理費用的各項明晰，基本管理費，占酒店收入的2%，如果是把經(jīng)營收入能夠完全公開，財務完全公開的話，我覺得這就是可信的。
沈竹：財務公開又是一個要求，這些都是給你們的難度是非常大的。
蔡鴻巖：張總說了，他們是公開的，現(xiàn)在按照上市公司的標準，達到一個上市公司的標準。
沈竹：怎么可能做到那么大的行業(yè)約束呢，一個企業(yè)它做到行業(yè)標準的時候。
張寶全：這就是中國產(chǎn)權酒店周圍環(huán)境不好的原因，靠一個商品房買賣合同，來做產(chǎn)權酒店銷售和運營，一定會要發(fā)生糾紛，而且一定是會有問題的，也就是說，當你把硬件和運營軟件管理有了以后，這一套契約，就是法定這種程序，在權利不能被明確好的時候，就是游戲規(guī)則不清楚的地方，這個是一定要出問題的。而中國現(xiàn)在最缺的是什么，剛才我講了，第一并真正的按酒店運營標準的去做，第二也沒有很好的酒店軟件的運營標準進入，第三個最重要的沒有一套酒店的運行管理的模式。
沈竹：我看宏彥一直在看這個合同。
蔡鴻巖：我現(xiàn)在看了這些東西，大概有一個最大的一個疑問，就是說，因為你是5000多個房間，我現(xiàn)在最大的疑問，哪個酒店，是你們紅樹林自己的酒店管理，還是其他酒店管理，這個酒店管理集團，這個公司它能不能保證5000套客房這樣一個投資水平，如果說它要三年五年實現(xiàn)不了一個管理的收益，就是說，我從前期的投入到常態(tài)的具有盈利的酒店運營的話，我可能對這個現(xiàn)在是最大的疑問。
沈竹：還是運營能力，歸根結底，還是能不能夠把5000多間房都運轉(zhuǎn)起來。
張寶全：三亞灣5000多間客房意味著什么呢，意味著全世界第二大，第一大是米高梅，在拉斯維加斯，所以你就要看什么呢？就一定要看規(guī)劃了，70萬平米一個酒店，這里邊有電影界的半島影廳，有比方說像會議設施，可以4000人同時宴會，包括有迪拜的水上樂園，包括有音樂廳，包括歌劇院，也包括有商業(yè)街，為什么？這一些構成一個度假生活方式，這種生活方式它就使很多人的到來，都要入住這個酒店，如果你單純的光有房間，這個酒店一定要出問題的。
沈竹：所以宏彥關心的，可能也是很多投資者關系的，這里的軟件配備，是否到位，是否能夠吸引那么多的人去那保持良性循環(huán)。
張寶全：不是軟件，是要看硬件了，它是一個度假目的的酒店，它把自己硬件的配制，以及我們比方說NBA的球場，包括網(wǎng)球，或者說模特最后的決賽都可以到那。
沈竹：我聽了很炫，假如寶全說的這些都達到了，你投資了這個酒店，有沒有當老板的感覺。
蔡鴻巖：業(yè)主，不是老板。
沈竹：還是業(yè)主。
蔡鴻巖：還是業(yè)主。
張寶全：不對，我們堅守的最大的，就是讓每一個投資者都是老板，也就是說，不是業(yè)主的概念了。
沈竹：但是我剛才聽到你一個詞叫小業(yè)主，你還把這種。
張寶全：因為小業(yè)主就是股東，我們現(xiàn)在把這個酒店產(chǎn)權制開始變成股權制，把一個傳統(tǒng)的一個產(chǎn)權制酒店的房地產(chǎn)的產(chǎn)品，做成一個金融概念。
沈竹：你希望讓大家有老板的感覺。
張寶全：應該有，為什么呢？你比方說你的收益，就是我們這個企業(yè)，假定來說，第一你免費居住30天，這個30天，這30天你可以到我所有酒店里面去住，第二你可以住總統(tǒng)套房，也可以住標準間，也可以住套間，當然住總統(tǒng)套房消費15天，他一整套，這樣網(wǎng)絡平臺計算的體系隨便你翻。
沈竹：想像一下如果投資了的話，自己會擺在小業(yè)主的位置，還是擺在一個老板的位置。
蔡鴻巖：我想象不到當老板是什么滋味，一個小業(yè)主的身份就能當老板。
張寶全：這是中國人，中國人對酒店的不了解，比如說像萬豪酒店，你知道萬豪酒店，你知道它的投資人嗎，它這個合同把你約定的很清楚，你投資人，你只能管什么，什么你是不能管的，我的運營你是不能管的。所以說這些對中國人對酒店的不熟悉，不了解，或者把一個物業(yè)租賃的房把它當成酒店的運營。
沈竹：你打破了宏彥當老板的這個夢想，本來想投資產(chǎn)權酒店當老板的。
蔡鴻巖：關鍵是我們的這個老板的概念，也是大家習慣了，中國人的老板概念，跟張總說的老板概念不一樣。
沈竹：想做主，但是這個權限劃規(guī)到什么樣的權限。
張寶全：你享受的是股東的權利，只能這么講，股東就是投資人嘛。
蔡鴻巖：股東我可以理解。
...... |